北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，一是您對(duì)后續(xù)市場走向怎么看呢？如果是市場整體下行的情況下，我持有房產(chǎn)是不是還不如賣了合適。二是太陽宮又出了中建玖合府還有旁邊地塊的新房，我擔(dān)心上市后會(huì)影響小區(qū)房價(jià)。三是如果留在朝陽讀初中，到時(shí)候有沒有必要跨區(qū)小升初去西城呢？

A：

1、我對(duì)后續(xù)市場怎么看？只從北京來說，我認(rèn)為大盤是沒什么下跌空間。主要是因?yàn)槠骄饨鸹貓?bào)率已經(jīng)跟同期銀行存款利率差不多了，朝陽的小戶型超過利率的也不少，那就沒有下跌的道理了。

這自己算算太陽公元的吧，我前些日子算是跟同期銀行存款利息差不多。而且按道理來說，這種學(xué)區(qū)是應(yīng)該有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，那既然沒有，就說明又多了一層支撐。

如果整體下行，那賣不賣的就看是否有其他更穩(wěn)妥+高收益的投資渠道了。我反正是沒有，所以就拿著這幾套小房子湊合了，換成錢的話我怕自己把持不住?，F(xiàn)在社會(huì)太復(fù)雜，惦記我這種油膩大叔的老娘們兒太多，我倒不怕肉體被占便宜，就怕錢被忽悠的暴雷了。

2、中建玖合府，沒什么影響，因?yàn)橐?guī)模太小，一共才不到20萬平幾百套房，能有多大影響？而且這種地段兒沒人會(huì)低價(jià)甩賣的，我們開發(fā)商雖然很壞很貪婪，但真的不算太傻，也輕易不在買賣上做慈善。

3、是否跨區(qū)小升初，一般不建議。除非三種情況，一天才，二學(xué)渣，三人脈極其強(qiáng)大。

天才其實(shí)更應(yīng)該去海淀，牛娃的整體規(guī)模更大，競爭更激烈。西城也差不多，只是整體規(guī)模小點(diǎn)兒，但競爭也同樣殘酷，對(duì)天牛娃的激勵(lì)更大。

學(xué)渣指在小學(xué)就發(fā)現(xiàn)孩子實(shí)在不行，在朝陽有可能考不上高中的。那最好去西城，跟著大部隊(duì)瞎混吧，有可能比在朝陽考的好。

人脈必須強(qiáng)大是針對(duì)普娃的。因?yàn)橐阅壳叭顺某煽?，放到西城也是前十，那如果沒有極其強(qiáng)大的人脈，為什么要放棄100%把握的牛校，而去西城撞大運(yùn)呢？畢竟西城如果單純靠運(yùn)氣，能大抽獎(jiǎng)的概率不過是3%。也就是說，如果放棄人朝而去西城拼運(yùn)氣，97%以上的可能失敗，超越的可能性不超過3%。

4、簡單就這情況，看自己的選擇吧。不過前邊倆問題無所謂，第三個(gè)小升初的一定慎重。在我看來這有點(diǎn)兒沒事找事兒了，拿孩子的人生玩兒刺激。

打個(gè)比方這就跟是否移民美國似的。本來最適合兩種人，非常有錢的+底層人渣。但作為一個(gè)在國內(nèi)生活的好好的穩(wěn)定中產(chǎn)，為什么要去美國賭人生?。?/p>

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我家孩子前年底博士畢業(yè)，入職國貿(mào)附近央企，今年28了，我想他能買房穩(wěn)定下來。現(xiàn)在有熟人推薦我買金茂滿曜的116平新房子，那是高科技好房子，可我孩子又不太愿意現(xiàn)在買房子，一方面房價(jià)認(rèn)為可能還要降，另一方面他畢業(yè)才一年半，不想買房子怕壓力太大，先租房子想再等幾年。

我想問問您，金茂滿曜的房子怎么樣？人家說以后新房子都是這樣高科技的？您有什么好的建議嗎？

A：

1、我對(duì)新房不熟，點(diǎn)評(píng)人家不合適，說好聽的沒人給錢，說不好聽的老惹麻煩又犯不上。所以這咨詢當(dāng)?shù)刂薪榛蚯郎谈线m，他們賣房的對(duì)項(xiàng)目更了解。

2、高科技的房子當(dāng)然很好，但具體到項(xiàng)目我不清楚，央企房企也有資金壓力的，地主家也未必永遠(yuǎn)有余糧啊。這具體的還是問懂行的吧，我真不懂，不敢亂說。

3、以后新房子都是高科技的，這話說了20多年了，我賣房時(shí)也得這么忽悠來著。但到目前為止還是普宅為主，畢竟房子是用來住的，大多數(shù)人對(duì)基礎(chǔ)居住功能更關(guān)注。高科技設(shè)施能成為賣點(diǎn)，但未必所有人都需要。這就跟高科技預(yù)制菜似的，都說是未來趨勢，但未必大眾都能接受。就算等到都接受了，當(dāng)年的高科技或許都老到過時(shí)了。

或者說人們更關(guān)注的是性價(jià)比，至于是否高科技則是次選。性價(jià)比包括新房和成為二手房之后，科技越先進(jìn)，后期的維護(hù)成本越高，而且也有被新的高科技替代的可能。這參考之前的幾個(gè)高科技小區(qū)的案例吧，居住應(yīng)該都挺好，其他角度大多普通，保值很好的應(yīng)該只有廣渠金茂府。

4、另外考慮好，有句話是“房產(chǎn)的價(jià)值由什么決定？地段地段還是地段兒”。三間房這地段兒雖然算不錯(cuò)，但畢竟是五環(huán)外，在這里買改善新盤從居住體驗(yàn)上挺合適，但偏高的價(jià)格在成為二手房之后，價(jià)格走勢說不好，有可能吸引到有錢人來追捧，但也有可能成為“錯(cuò)配”。

5、我沒什么建議，房子是用來住的，有需求就買唄。我不認(rèn)為北京樓市大盤還有什么下跌空間，因?yàn)槠骄饨鹗找媛室呀?jīng)接近同期銀行利率，再跌就是超跌了，而且利率卻還有下降的可能呢，那樣房租收益就更突出了。

但月供壓力就只能自己考量了，外人沒法兒建議。

三

Q:

我咨詢個(gè)海淀學(xué)位的問題。因?yàn)槲沂潜本┤?，孩子也是，只不過戶口在密云，但我們?cè)诤５砩习?，一直在回龍觀租房?，F(xiàn)在是考慮孩子過兩年上學(xué)的問題，我家有宅基地但沒買房，所以按政策是可以在海淀租房上學(xué)的。

但談了兩三家了，除房租外都單獨(dú)要一個(gè)租學(xué)位的錢，這讓我們很為難。不是說掏不起，而是我想不通，我為了孩子上學(xué)要交稅，這已經(jīng)是學(xué)位的錢，為什么還要交房東的錢，這不就是重復(fù)收費(fèi)了嗎？

第二點(diǎn)是就算我們?cè)敢饨o房東交租金，那也得有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)吧，不能空口白牙的就二五八萬?，F(xiàn)在是三家的價(jià)格都不一樣，**的五萬，**的八萬，**的十萬，這放誰也別扭吧，張嘴就要要錢。您給我們找個(gè)標(biāo)準(zhǔn)吧

A：

1、標(biāo)準(zhǔn)我可真不知道，我只會(huì)計(jì)算學(xué)區(qū)房的溢價(jià)，但上學(xué)的學(xué)位租金不知道。一般來說是對(duì)口的學(xué)校排名更高，租金也就更多，但具體的還是問當(dāng)?shù)刂薪榘?，估?jì)只有他們清楚。

2、至于租學(xué)位的錢怎么說呢？打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确桨?，您家?qǐng)了個(gè)保姆，您給工資讓她看孩子做飯什么的，可以說是您租用了這個(gè)人吧？

但如果您想讓保姆陪著睡覺，那就得單獨(dú)支付代價(jià)了。因?yàn)楸Ｄ冯m然擁有這個(gè)功能，卻沒這個(gè)義務(wù)，工資里也不包含這項(xiàng)業(yè)務(wù)。而且這功能和業(yè)務(wù)是能單獨(dú)區(qū)分出來的，所以也就可以單獨(dú)要錢了。

學(xué)區(qū)房也是這樣，您支付的房租中包括了房子的居住和周邊配套的價(jià)值，但學(xué)位卻是個(gè)可以單獨(dú)拆分出來的功能，其價(jià)值并未體現(xiàn)在房租之中。那誰想用可不就得單獨(dú)花錢了嗎？和保姆的意思差不多，話糙理不糙。

3、至于房租稅是交給稅務(wù)局的，沒交給房東，交不交的跟他們沒關(guān)系，談不上重復(fù)收費(fèi)。

4、簡單就這情況吧，我是真幫不上什么忙，租金標(biāo)準(zhǔn)問當(dāng)?shù)刂薪榘?，他們?yīng)該熟悉。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我目前情況是芍藥居北里一套60平的兩居，自住兼顧孩子上學(xué)，一套芍藥居5號(hào)院的42平一居，老人?。?1年初410萬買的），現(xiàn)在房價(jià)下行，5號(hào)院的房子已經(jīng)下降到340左右。

想咨詢一下，我們想把資產(chǎn)分開配置，考慮抗跌性，想投資買朱辛莊的中海未來之境（108平，預(yù)計(jì)得660萬），不知道這個(gè)想法是否合適？

A：

1、這得問賣房的，我好多年不賣房了，對(duì)新房完全不熟，連多少錢都不知道。還是問渠道商或當(dāng)?shù)刂薪榘桑麄兪煜ば聵潜P。

2、不過一般來說，新房和二手房各有優(yōu)劣。如果是為了自住為主，那新房肯定是首選，居住體驗(yàn)怎么的都比二手房強(qiáng)。但所有新房都是必定有溢價(jià)的，您不會(huì)相信我們開發(fā)商和土地方不賺錢+幫買房人發(fā)財(cái)吧？

溢價(jià)高低問當(dāng)?shù)刂薪榘桑惶叩木秃线m，能兼顧保值。高了的話那就看發(fā)展吧，如果規(guī)劃按計(jì)劃保質(zhì)保量的完成，那就實(shí)現(xiàn)預(yù)期的拉平。如果提前完成或增加大型配套，尤其是產(chǎn)業(yè)區(qū)，那就跑贏。拖延或減少了配套，那就陪著站崗。畢竟新房價(jià)格都是按照規(guī)劃的完成預(yù)期制定的，所以才透支了溢價(jià)。

3、如果是保值為主，那常規(guī)是成熟板塊的二手房（非學(xué)區(qū)房），無論地段兒還是租售的價(jià)格都是經(jīng)過市場檢驗(yàn)的，至少相對(duì)穩(wěn)妥。

4、總之這問懂行的吧，我實(shí)在不熟，也不方便聊新房。其實(shí)主要就是看價(jià)格，便宜了就什么都能兼顧，能做到倒掛就更好了，這些只有賣房的才知道。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，目前一方在朝陽門、東四十條上班，一方在慈壽寺、車道溝上班。預(yù)算在500-550之間，1-2年要小孩，麻煩您幫忙推薦一下買房位置和買房思路。還想問一下石景山中海寰宇天下：景山府、御山府、熙山府的價(jià)格在什么位置。

A：

1、這我都回答不了。通勤只能看自己的感受，外人推薦不了位置。

2、價(jià)格在什么位置是什么意思？是指相對(duì)價(jià)格還是絕對(duì)價(jià)格？指統(tǒng)計(jì)表位置還是行情預(yù)測的位置？

現(xiàn)實(shí)價(jià)格不都是7萬多嗎？小兩居500多萬，在北京算典型的中位數(shù)，單價(jià)和總價(jià)都是。

行情的相對(duì)位置算略高的，畢竟這在石景山或西五六環(huán)算改善定位，升值較好，房價(jià)中必定有部分租售溢價(jià)，10%左右吧，也不算太高。當(dāng)然這是我的估算，具體的問當(dāng)?shù)刂薪榘?，他們有租售的真?shí)數(shù)據(jù)。

3、買房思路我也說不了。常規(guī)建議是先列出主要需求吧，通勤、配套、學(xué)區(qū)、保值還是居住體驗(yàn)等等，然后進(jìn)行排序。在預(yù)算不是太高的情況下，一般實(shí)現(xiàn)一個(gè)算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上可遇不可求，都得適當(dāng)取舍。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。